2026 양도소득세 계산기 | 1주택 비과세·장기보유특별공제 자동 계산 (최신)

세금 계산기 모음

🏠 2026 부동산 양도세

양도소득세 계산기

입력하면 왜 이 세금이 나왔는지 단계별로 설명해 드려요

양도 정보 입력 · 2026년 기준

취득가액 (매입가)

원

양도가액 (매도가)

원

필요경비 (취득세·중개수수료·법무사비 등)

원

💡 취득세, 중개수수료, 법무사비, 자본적 지출(인테리어·수리비) 포함 가능

주택 유형 1주택 · 12억 이하 (비과세) 1주택 · 12억 초과 (고가) 다주택 (2주택 이상) 토지·건물 일반

보유기간 1년 미만 (70%) 1~2년 미만 (60%) 2~3년 미만 3~5년 미만 5~10년 미만 10~15년 미만 15~20년 미만 20년 이상

거주기간 2년 이상

1주택 장특공제: 보유+거주 각 4%/년 → 최대 80%

다주택 중과 유예 적용

2022.05.10~2026.05.09 양도 시 일반세율 적용

최종 납부세액 (지방소득세 포함)

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📊 계산 결과 요약

양도차익

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장기보유특별공제

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기본공제 (연 250만원)

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과세표준

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적용 세율

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양도소득세

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지방소득세 (10%)

양도소득세의 10% — 지방자치단체에 별도 납부

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최종 납부세액

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💡 이 세금이 나온 이유 — 단계별 계산 설명

💰 절세 포인트 — 지금 이렇게 하면 줄어들어요

⚠️ 참고사항
본 계산기는 일반적인 케이스 기준 참고용입니다. 분양권·입주권·비사업용 토지·미등기 자산 등 특수 케이스는 세무사 상담을 권장합니다.

양도소득세 계산 방법 완전 정리 (2026년)

양도소득세는 양도가액 − 취득가액 − 필요경비 = 양도차익에서 출발합니다. 여기서 장기보유특별공제와 기본공제를 차감한 과세표준에 세율을 곱해 세금이 결정됩니다.

① 1세대 1주택 비과세 (2026년 기준)

1세대 1주택자가 양도가액 12억원 이하 주택을 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 포함) 후 양도하면 양도소득세 전액이 비과세됩니다. 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 해당하는 차익만 과세됩니다.

② 2026년 양도소득세 기본세율표

과세표준	세율	누진공제	계산 예
1,400만원 이하	6%	—	1,000만 × 6% = 60만원
5,000만원 이하	15%	126만원	3,000만 × 15% − 126만 = 324만원
8,800만원 이하	24%	576만원	7,000만 × 24% − 576만 = 1,104만원
1억5천만원 이하	35%	1,544만원	1억 × 35% − 1,544만 = 1,956만원
3억원 이하	38%	1,994만원	2억 × 38% − 1,994만 = 5,606만원
5억원 이하	40%	2,594만원	4억 × 40% − 2,594만 = 1억3,406만원
10억원 이하	42%	3,594만원	8억 × 42% − 3,594만 = 3억366만원
10억원 초과	45%	6,594만원	15억 × 45% − 6,594만 = 6억156만원

③ 장기보유특별공제율 비교표

보유기간	1주택 (거주2년↑)	1주택 (거주2년↓)	일반 부동산
3년	24%	12%	6%
5년	40%	20%	10%
7년	56%	28%	14%
10년 이상	80% (최대)	40%	20%
15년 이상	80% (최대)	40% (최대)	30% (최대)

④ 단기 보유 중과세율

보유기간	세율	비고
1년 미만	70%	장특공제 없음
1년 이상~2년 미만	60%	장특공제 없음
2년 이상	기본세율 6~45%	장특공제 적용

2026년 양도소득세 절세 방법 TOP 5

1. 거주 2년 요건 채우기 (1주택 장특공제 2배 효과)

1주택 고가주택(12억 초과) 보유자가 거주 2년을 채우면 장특공제가 보유분에 거주분까지 더해져 최대 80%까지 올라갑니다. 거주 1년만 더 채워도 세금 수천만원 차이가 납니다.

2. 10년 보유 후 양도 (장특공제 80% 극대화)

1주택 고가주택 기준, 10년 이상 보유+2년 거주 시 장특공제 80%가 적용됩니다. 양도차익 5억이면 과세 대상이 1억원으로 줄어드는 효과입니다.

3. 다주택 중과유예 기간 활용 (~2026.05.09)

현재 다주택 중과세율(+20%p) 적용이 유예 중입니다. 2026년 5월 9일 이전 양도하면 일반세율만 적용되어 세금이 크게 줄어듭니다.

4. 필요경비 빠짐없이 공제받기

취득세, 중개수수료, 법무사비, 인테리어·증축(자본적 지출) 영수증을 모두 챙기면 양도차익이 줄어 세율 구간 자체가 낮아질 수 있습니다.

5. 부부 공동명의 전환 검토

단독명의를 공동명의로 전환하면 각자 기본공제 250만원, 누진세율도 분리 적용되어 총 세금이 줄어드는 경우가 많습니다. 단, 증여세 등 추가 비용을 먼저 계산해보세요.

자주 묻는 질문 (FAQ)

비과세인데 신고도 해야 하나요? ▼

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 신고 의무 자체가 없습니다. 단, 비과세 여부가 불분명하거나 감면 신청이 필요한 경우 신고하는 것이 안전합니다.

부부 공동명의로 팔면 양도세 어떻게 되나요? ▼

각자의 지분만큼 양도차익을 분리해 각각 신고합니다. 기본공제 250만원도 각자 적용되며, 누진세율도 개인별로 적용되어 단독명의보다 세금이 줄어드는 경우가 많습니다.

양도소득세 신고 기한은 언제인가요? ▼

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고해야 합니다. 3월 15일 잔금을 받으면 5월 31일까지 신고·납부해야 하며, 미신고 시 20% 무신고가산세가 부과됩니다.

일시적 2주택 비과세 요건은? ▼

새 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 일시적 2주택으로 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 지역·취득 시점에 따라 요건이 다르니 세무사 확인을 권장합니다.

상속받은 주택의 보유기간 기산일은? ▼

상속주택의 취득일은 상속 개시일(사망일)입니다. 단, 1세대 1주택 비과세 판정 시 피상속인의 보유기간을 합산하는 특례가 있으니 반드시 세무사에게 확인하세요.

본 계산기는 참고용이며 실제 납부세액은 관할 세무서·전문 세무사에게 반드시 확인하세요 · 2026년 기준